Region střední a východní Evropy (CEE) je pro investory stále atraktivnější. Jeho kancelářské projekty nabízí jak ziskové výnosy v dlouhodobém horizontu, tak nízké investiční riziko. Vyplývá to ze zprávy „Rising Stars 2015“, kterou připravily společnosti Skanska, JLL, Colliers International a ABSL (Association of Business Service Leaders).

Obrovská investiční mezera na trhu CEE představuje velkou příležitost v regionu, který přitahuje pouze několik procent z celkové hodnoty investičních transakcí v Evropě, a to i přesto, že je podle předpovědi McKinsey[1] jedním z největších motorů na kontinentu s průměrným růstem HDP 4,6 %. Podle společnosti Colliers International mají města v CEE regionu požadované základy na řízení nepřetržitých investic a stavební aktivity. Tato situace se může rychle měnit díky fondům, které jsou otevřené k prosazování tzv. „non-core“ strategií. Očekává se, že celkový objem investičních transakcí vzroste v roce 2015 o 5 až 10 %, informuje společnost JLL.

„Díky oživení globální ekonomiky je na trhu spousta peněz, které mají být investovány. Počet dostupných a atraktivních investičních produktů v zemích, které jsou v hledáčku investorů na předních místech, je omezený. To je důvod, proč se investoři stále více zajímají o bezpečné produkty v CEE regionu, které nabízí dobré výnosy a dlouhodobé zisky,“ říká Adrian Karczewicz, ředitel transakcí ve společnosti Skanska Commercial Development Europe.

Bezpečné země příležitostí

Většina zemí v regionu jsou členy Evropské unie, která zajišťuje stabilitu a bezpečné prostředí pro podnikání. Více než 100 milionů obyvatel CEE regionu vytváří silný vnitřní trh lidí, kteří sdílí západní hodnoty. Vysokoškolské vzdělání má v regionu 24 % zaměstnanců. To jsou některé z důvodů, proč CEE region láká mnoho společností, které se rozhodnou umístit zde svá servisní střediska a továrny. Mezinárodní firmy – s ohledem na jejich dlouhodobé plány v regionu – jsou klíčovými a spolehlivými nájemci kancelářských budov. Největším motorem růstu trhu s kancelářskými prostory je odvětví obchodních služeb, které se podle společnosti ABSL bude v zemích CEE regionu v nadcházejících letech i nadále rozvíjet. Dobrým příkladem tohoto trendu je Polsko.

„Sektor podnikatelských služeb bude i nadále tvořit největší podíl přímých zahraničních projektů v Polsku. V současnosti působí v zemi více než 356 investorů z celého světa. Díky tomuto sektoru se Polsko rychle stává mezinárodně uznávanou značkou,“ říká Jacek Levernes, prezident ABSL, viceprezident HP EuropeStřední a východní Evropa poskytuje investorům moderní zelené budovy splňující vysoké technické standardy ve vynikající lokalitě a se snadným přístupem k veřejné dopravě. Převážná většina kancelářských budov má vyšší než 90% obsazenost.

„Klíčové trhy střední a východní Evropy nabízí vysoce kvalitní produkty, které uspokojí potřeby investorů stejně dobře jako vyspělejší trhy v regionu EMEA. Ačkoliv střední a východní Evropa nemůže konkurovat s délkou nájmů, může konkurovat na úrovni rizika cen,“ komentuje Damian Harrington, regionální ředitel výzkumu pro východní Evropu Colliers International.

Brilantní města

Výnosy kancelářských prostor nejvyšší kategorie v CEE regionu jsou zřetelně vyšší než v západních zemích. V roce 2014 dosahovaly průměrně 6 – 7,5 % v závislosti na městě. Podle společnosti JLL to bylo ve Varšavě a v Praze 6 %, v Budapešti 7,25 % a v Bukurešti 7,75 %.

„Varšava přirozeně vede polský trh s nejpozoruhodnějšími investičními transakcemi v oblasti kancelářským prostor, pozorujeme však rostoucí zájem o regionální města. Až doposud byly hlavními vůdci z hlediska investičních objemů města Krakov, Vratislav a Trojměstí. U dalších regionálních měst, jako jsou Poznaň, Lodž a Katovice, kde poptávka ze strany nájemců i nadále roste, se očekává rychlý růst, protože investoři se budou snažit co nejvíce profitovat z uvolněných výnosů,“ říká Tomasz Puch, ředitel kancelářského a průmyslového investičního oddělení JLL.

Rostoucí vyspělost CEE trhu vede ke kompresi výnosů. Jak uvádí společnost Skanska, výnosy kancelářských prostor nejvyšší kategorie v regionu CEE mohou dosahovat v průměru 5,75 – 6 % ve Varšavě, 7,5 % v Bukurešti, 5,75 – 6 % v Praze a 7 % v Poznani.

Rostoucí konkurence mezi investory

Investoři, kteří jsou již v regionu CEE aktivní, jsou pro tuto oblast nejlepšími ambasadory. Nejaktivnější jsou fondy z Německa a Rakouska. Region také přitahuje největší globální hráče – například Skanska prodala kancelářskou budovu Riverview v Praze společnosti Invesco Real Estate a budovu Dominikanski ve Vratislavi společnosti Union Investment. Také investoři z Blízkého východu a Asie stále častěji směřují svůj kapitál do nemovitostí v regionu CEE.

Střední a východní Evropa je součástí nové čínské „Hedvábné stezky“, což dokládá důležitost regionu pro obchodní strategii Číny.[2] Příliv čínského kapitálu si zaslouží pozornost, stejně tak i role místních fondů.

Zpráva „Rising Stars 2015“ je průvodcem nejatraktivnějších kancelářských investičních lokalit ve střední a východní Evropě. Zpráva byla vypracována odborníky ze společností Skanska, JLL, Colliers International a ABSL a pokrývá multidimenzionální analýzu potenciálu regionu z hlediska investic do kancelářských nemovitostí, členěných podle jednotlivých lokalit. Zpráva také obsahuje soubor doporučení, jak nejlépe vytvořit investiční produkt na nejvíce absorbovaných trzích v rámci CEE regionu. Zpráva byla oficiálně představena v rámci konference ABSL, která se konala v Krakově 16. a 17. června 2015.

Plná verze zprávy “CEE Investment Report – Rising Stars 2015” je ke stažení zde.