CENTURY 21 se řadí mezi nejstarší franšízingové společnosti v realitách. Na český trh vstoupila v roce 2008 s rychlou expanzí. V současné době reprezentuje společnost v České republice 60 realitních kanceláří.

Úspěch společnosti potvrzuje i umístění na stupních vítězů v kategorii KB Franchisor roku v soutěži Franchisa roku. Síť realitních kanceláří je členem České asociace franchisingu (www.czech-franchise.cz/), jejíž členem je například i v českém prostředí dobře známá síť dietetických poraden Naturhouse, (www.naturhouse-cz.cz).

Své prvenství na extrémně konkurenčním realitním trhu staví tým CENTURY 21 na prvotřídních službách a kvalitním poradenství, jímž makléři pomáhají klientům s prodejem, koupí či pronájmem nemovitostí. Jedním z takových velkých témat, se kterým se na realitní makléře klienti obracejí, je správné nastavení nájemní smlouvy. O tom, jak to správně udělat a na co si dát pozor, jsme si popovídali s Ing. Lubomírem Milkem, generálním ředitelem realitní sítě CENTURY 21 (www.century21.cz).

Co je předmětem nájemní smlouvy?

Jde o dočasné přenechání nemovitosti, nebo její části, do užívání další osobě za smluvených podmínek na dobu určitou, nebo neurčitou. Nájemní a podnájemní vztah se řídí občanským zákoníkem. Občanský zákoník obsahuje i zvláštní úpravu nájmu bytu a domu (§ 2235 a násl.), od které není možné se smluvně odchýlit.

Na co by si měli budoucí nájemníci dát pozor?

Spíše než důvěřiví, buďte obezřetní. Bohužel i na realitním trhu se pohybují podvodníci a může se stát, že smlouvu neuzavíráte s majitelem, ani s osobou jakkoli oprávněnou s bytem nakládat. Vlastnictví bytu si můžete sami ověřit výpisem z katastru nemovitostí. Ve smlouvě věnujte velký pozor všem náležitostem, které by měla obsahovat, tak, aby bylo dobře prokazatelné, co je jejím předmětem. Vyhnete se tak případným nedorozuměním či dokonce možnému podvodu. Musí být uvedená především specifikace předmětu nájmu. Tím je myšleno popsání konkrétního bytu, patra, čísla popisného domu a další specifikace.

Jaké jsou možnosti sjednání doby nájmu?

Vypsání doby, po kterou bude byt pronajímaný, je samozřejmě stěžejní. Nájem může být sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou, důležitá je i výpovědní lhůta. Pokud není sjednaná doba trvání nájmu, platí, že je nájem sjednaný na dobu neurčitou. Nejčastější je ale v praxi ujednání na dobu určitou, a to na dobu jednoho roku. Platí, že pokud nebude vypovězená, prodlužuje se automaticky na další rok. Výpovědní lhůta je v praxi většinou tři měsíce.

Jak správně uvést cenu nájemného?

Částku nájemného upravuje občanský zákoník § 2246. Pronajímatel by měl ve smlouvě uvést pevnou částku a nájemné se sjednává na jeden měsíc. Pokud není výše nájemného uvedená, platí cena v místě a čase obvyklá. Smlouva musí obsahovat „čistý“ nájem, částku bez energií a dalších možných poplatků. Všechny tyto částky mají být součástí dalšího bodu, a to jako výše úhrad za služby a další plnění s nájmem spojených. Jsou to právě všechny další částky k nájemnému navíc. Poplatky za elektrickou energii, plyn, možný úklid společných prostor a další.

Jaké další počáteční výdaje lze čekat?

Majitel bude ve smlouvě rovněž požadovat peněžní kauci, částku dříve známou jako kauce. Dle zákona může být ve výši maximálně tří nájmů. V praxi majitelé běžně požadují maximálně dva měsíční nájmy. Výši tří nájmů většinou požadují majitelé luxusních bytů, s drahým vybavením. Doporučujeme uložení kauce na zvláštní depozitní účet. Bohužel, ne vždy majitel nájemci peněžní kauci vrátí. Majitelé si částku většinou ukládají na vlastní účet a nájemce se sice může jistit smlouvou, ovšem pronajímatel si může najít důvod, proč peníze při ukončení nájmu nevrátit.

V jakých případech je možné od nájemní smlouvy odstoupit?

Smlouva tradičně zaniká uplynutím doby nájmu sjednané v nájemní smlouvě. Možný je samozřejmě ale i stav, kdy po uplynutí tří měsíců nájemník nadále nemovitost užívá a pronajímatel ho k vyklízení nevyzývá. V takové případě se má za to, že nájemní smlouva se automaticky prodlužuje.

Jakým způsobem smlouva zaniká?

Smlouva zaniká na základě dohody obou stran. Dle práva může dojít k tomu, že pronajímatel vypoví smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, kdy nájemce poruší smlouvu nebo je odsouzený pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, jeho domácnosti, osobě též v domě bydlící, či škodě na majetku osob v domě.

Existují v rámci vypovězení smlouvy nějaké výjimky či specifické případy?

Ano, například když má být byt vyklizený ve veřejném zájmu. Pronajímatel také může vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou, opět v tříměsíční výpovědní lhůtě, v případě, kdy by chtěl byt užívat pronajímatel nebo jeden z manželů, který hodlá opustit rodinnou domácnost. Možný je i případ, kdy pronajímatel bude byt potřebovat pro svého rodinného příslušníka.

Jak se může majitel bránit v případě, kdy nájemník jedná v rozporu se smlouvou?

Pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby a požadovat, aby se nájemce do jednoho měsíce odstěhoval v případě, že nájemce zvlášť závažným způsobem porušil nájemní smlouvu.

Jakým způsobem a kdy může smlouvu vypovědět nájemce?

Vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou může nájemce bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou a na dobu určitou pouze v případě, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy vycházely. Například v případě, kdy nájemce získal práci v jiném městě a nelze tedy po něm rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pokud nemovitost, která je předmětem nájmu, změní vlastníka, přechází na něj veškerá práva a povinnosti již dříve uzavřených smluv.

Jak je to s podnájmem?

Jde o případ, kdy se uzavírá smlouva rovněž pouze s nájemcem a v takovém případě platí i jiná pravidla než při uzavírání smlouvy s přímým majitelem. Takový stav vzniká v případě, kdy jde o nájemní vztah druhý v pořadí. Pronajímatel je současně také nájemcem. Pokud v bytě stále zároveň bydlí, může tak činit bez souhlasu vlastníka. Pokud tomu ale tak není a v bytě nebydlí, je nutný souhlas majitele. Například u družstevních bytů jde vždy o podnájemní vztah.

Jaká jsou další velká témata, která aktuálně hýbou realitním trhem?

Jedním takovým je určitě trend portálu Airbnb. Jeho ovlivňování realitního trhu a především cen. Krátkodobé pronájmy otevřely cestu zcela novému způsobu podnikání. S tím souvisí i vznik nových služeb spojených s Airbnb poskytovaných realitními kancelářemi. Věnujeme se jim i my v realitní síti CENTURY 21. Samotný realitní obor se tak myslím stává zas o něco zajímavější pro podnikání a my rádi přivítáme nové partnery do naší franšízingové sítě. (http://www.zlatafransiza.cz)

Realitní trh je místo, které se neustále proměňuje, a odborníky tohoto oboru budou lidé vždy vyhledávat. Kdo nechce začínat od nuly či nemá zkušenosti na poli realit ani zkušenosti s podnikáním, je právě franšízing atraktivní možností. Nový franšízant se stává součástí renomované značky se 46 lety zkušeností. Získává ověřenou značku, marketingovou a profesní podporu, ale i kompletní IT systém. Získává vlastně celé know how pro úspěšné vedení vlastní pobočky. Vůbec tedy nevadí, že v oboru jste nováček. Samozřejmostí jsou pravidelná povinná i nepovinná školení. Pokud je vám představa podnikání na trhu s realitami sympatická, možná je ten správný čas, abyste udělali krok vpřed a vyšli štěstí naproti.

Ilustrační foto Pixabay.com