Evžen KorecCo rozumí pod pojmem legislativní Kocourkov, jak bychom se mohli ve výstavbě přiblížit vyspělým evropským zemím, proč už naše střední třída sotva dosáhne na vlastní bydlení? O tom a o mnohém dalším jsem hovořil s generálním ředitelem a předsedou představenstva společnosti EKOSPOL a.s. RNDr. Evženem Korcem, CSc.

Proč máme v České republice problém stavět? Řeší stejné potíže okolní státy, resp. státy Evropské unie?

ČR má nejsložitější stavební právo z Evropské unie, osobně mu přezdívám legislativní Kocourkov. Ostatně to pravidelně potvrzují i data Světové banky, podle níž patříme z pohledu povolování nových staveb k nejhorším zemím na světě. Získat stavební povolení na středně velký rezidenční projekt s několika stovkami bytů
trvá pět let a výjimkou nejsou ani desetileté průtahy. Zcela zásadní je faktická nevymahatelnost lhůt pro vydání rozhodnutí. Některé úřady či společnosti si s vyjádřením dávají na čas, i rok, přestože by měly rozhodnout do jednoho měsíce. Bohužel chybí sankce za porušení lhůt. Pokud jde o bytovou výstavbu v Praze, ale i jiných krajských městech, například v Brně, je zásadním problémem desetiletí neaktualizovaný územní plán. Kvůli tomu se už dávno vyčerpaly pozemky vhodné k bytové výstavbě. Je proto nezbytně nutné co nejdříve připravit nové rozvojové plochy vhodné pro projekty se stovkami bytů, nejlépe v okrajových částech města.

Jaký úkol pro odblokování této situace mají stát a zákonodárci? Pomohl by rychlejšímu rozvoji infrastruktury a bytové výstavby nový stavební zákon?

Současný tristní stav způsobilo několik generací politiků, kteří stavební právo opakovanými novelami zásadně zkomplikovali. Nový stavební zákon předkládaný Ministerstvem pro místní rozvoj je zásadním krokem ke zlepšení tohoto marasmu. Zcela zásadní jsou v něm hlavně dva nově zaváděné principy. Jednak jde o takzvanou fikci souhlasu, která má donutit takzvané dotčené orgány státní správy dodržovat dané termíny. Pokud by se totiž v dané lhůtě nevyjádřily, bralo by se to automaticky jako souhlas. Podobné je to s rozhodováním stavebních úřadů. Pokud by žádost nestihli jeho úředníci posoudit včas, tak by den po uplynutí závazné lhůty (60 nebo
až 120 dnů) vydal stavební povolení automaticky počítač. Jde o takzvaný institut automaticky vygenerovaného rozhodnutí (o povolení stavby) elektronickým informačním systémem stavebního úřadu, který se má podle předkládaného zákona používat v prvním stupni rozhodování. Tyto dvě změny dokážou zkrátit povolovací proces o několik let. Důležitá je též změna spočívající v tom, že stanoviska dotčených orgánů státní správy by už nemusel získávat investor, ale vyžádal by si je sám stavební úřad. Tak to dlouhá léta úspěšně funguje například v sousedním Německu. Předkládaný stavební zákon je prvním radikálním tahem, jak změnit současný zablokovaný proces povolování nových staveb. Netýká se to jenom bytových domů, ale všech stavebních investic, včetně například dálnic, železnic či různých obchvatů měst.

Spolupracuje se vám dobře na místní úrovni se samosprávami? Je na trhu dostatek vhodných pozemků k výstavbě, nedostali jsme se už na samou hranici možností, zejména ve velkých městských aglomeracích?

Nedá se to říci takhle obecně. Někde je spolupráce lepší, jinde je to naopak.

Může developer také přispět k nápravě nežádoucího stavu? Nehraje vysoký převis poptávky do noty těm, kteří byty nabízejí?

Převis poptávky nad nabídkou sice přetrvává, ale příliš vysoký není. Poptávku výrazně omezily opakované nekoncepční zásahy České národní banky, která začala regulovat hypoteční trh. Zpřísněné podmínky pro získání hypotéky dále snížily dostupnost vlastního bydlení, kvůli regulím centrálních bankéřů na hypotéku jen loni nedosáhlo více než 20 000 domácností. O tolik se propadl hypoteční trh po přijetí zatím posledních pravidel nadiktovaných ČNB, která od splnění snů o vlastním bydlení odstřihla i podstatnou část střední třídy.

Když se ohlédnete zpátky za třemi desítkami let svobodné a tržní společnosti, kdy se novým investicím dařilo nejlépe?

Celý systém české legislativy v oblasti stavebního práva je jeden velký legislativní Kocourkov, jak jsem již naznačil. Místo aby ČR přebrala zákony fungující mnoho desítek let v západních zemích, tak vymýšlí vlastní slepé uličky vedoucí až k současnému zablokovanému stavebnímu procesu. Mám-li být zcela upřímný, tak v ČR nikdy nefungovalo povolování staveb tak efektivně jako v Německu. Povolovací proces byl u nás od počátku velmi komplikovaný a více než tři desítky novel stavebního zákona vše jen ještě zhoršilo.

A co se vám opravdu povedlo, čím se vždy rádi pochlubíte?

EKOSPOL se za 28 let dostal z pozice malé začínající firmy na post dlouhodobého lídra bytové výstavby. Dokončili jsme 56 větších bytových projektů pro 10 000 klientů. Přeměnili jsme mnohé pražské lokality k lepšímu, naposledy například v Kyjích, kde vznikla zcela nová městská čtvrť Panorama Kyje s takřka tisícovkou bytů i vlastní autobusovou zastávkou. Tisíc bytů jsme postavili také ve dvou projektech v Praze 15-Nové Měcholupy a U Hostivařské přehrady. Stále pracujeme i na rozlohou největším rezidenčním projektu v historii ČR v Roztokách u Prahy, kde stavíme bydlení na 40 hektarech. Zatím je dokončeno na 300 bytů a 200 parcel, což představuje zhruba třetinu plánované výstavby.

Jaké plány máte a co by bylo možné udělat, kdybyste pracovali v lepším legislativním prostředí?

V Praze a nejbližším okolí vlastníme půl milionu metrů čtverečních pozemků pro bytovou výstavbu. Připravujeme 16 projektů s celkem 7000 byty v tržní hodnotě přesahující 30 mi­liard korun. Mezi nimi jsou i opravdu velké projekty s mnoha stovkami bytů v čele s projektem v Praze ve Zličíně, který zásadně změní podobu celé městské části. Postavíme tam totiž více než 2000 bytů, včetně infrastruktury. Na našich pozemcích tam vyroste i škola a lávka spojující Zličín a Řepy.

za odpovědi poděkoval Pavel Kačer