Tempo růstu cen pražských bytů zpomaluje. Podle v lednu zveřejněných dat Českého statistického úřadu vzrostly meziročně nabídkové ceny bytů v Praze o 3 %. Od roku 2010 se podle tohoto indexu ceny zvýšily o téměř 78 %. Důvodem je neustále se zvyšující deficit a nedostatek bytů zejména ve středním segmentu. Jestliže se povolování nových velkých projektů zásadně nerozhýbe, může podle nejnovějších odhadů v roce 2030 metropoli chybět bydlení pro bezmála čtvrt milionu lidí.

Zpomalování růstu cen je patrné i u nových bytů v Praze. Průměrná cena prodaného nového bytu se zde za třetí kvartál roku 2019 zvedla z předchozích 102 058 na současných 106 713 korun za m2, tedy o 4,5 %. Při meziročním srovnání došlo k nárůstu prodejních cen nových bytů v Praze o přibližně 11 %. Mezi lety 2017 a 2018 přitom ceny vzrostly o téměř 16 %. Je tedy zřejmé, že ceny pražských nemovitostí již nerostou tak skokově jako v předchozích letech. K mírnému zvyšování cen však bude docházet i nadále.

„Ceny bytů sice meziročně ubraly na svém tempu, ale nepředpokládám, že by se v nejbližší době snižovaly, a to kvůli enormnímu nárůstu cen pozemků, stavebních prací a materiálů. Stále platí, že zásadně zlepšit situaci na trhu a zvýšit dostupnost vlastního bydlení může jen dostatečná nabídka nových bytů na trhu,“ řekla Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.

Kvůli nárůstu ceny nemovitostí dnes stát na DPH vybírá u bytů pětkrát více než před lety. Z každého nového bytu v Praze tak získává kolem jednoho milionu korun. I proto je na místě, aby hlavní město využilo své zákonodárné ini­ciativy a navrhlo zavedení daňových úlev, které by dostupnost bydlení zvýšily. Kromě zrušení daně z nabytí nemovitosti by mělo jít právě o snížení daně z přidané hodnoty na koupi novostavby z 15 % na 10 %.

Praha potřebuje
minimálně 10 000 bytů ročně

Praha by pro svůj přirozený rozvoj a dohnání současného deficitu, který přesahuje již 20 000 bytů, potřebovala minimálně 10 000 nových bytů ročně. Ve skutečnosti se jich povoluje méně než polovina. Pokud se situace nezmění a deficit mezi nedostatečným množstvím povolených nových bytů a poptávkou po nich bude dále narůstat, bude v roce 2030 v hlavním městě scházet kolem 100 000 bytů, tedy bydlení pro téměř čtvrt milionu lidí.

Podle nejnovější analýzy, kterou společně zpracovali ČVUT a IPR, by bylo potřeba v Praze postavit dokonce až 13 000 bytů ročně. Analýza vychází z předpokladu, že se jednak zvyšuje prostorový standard počtu obyvatel na jeden pražský byt a dále počítá přibližně s 0,5 % bytů užívaných pro sdílenou ekonomiku, tedy Airbnb.

Analýza nově také definuje přirozený zánik bytového fondu -0,4 % ročně. Strategický plán Prahy počítá s tím, že v roce 2030 bude v Praze žít přibližně 1,4 milionu lidí. Při zohlednění těchto všech faktorů pak analýza uvádí, že po roce 2022 by bylo třeba stavět přibližně 13 000 bytů ročně. Podle nejnovější projekce obyvatelstva, kterou nedávno zveřejnil ČSÚ, bude mít naše hlavní město v roce 2030 dokonce 1,43 milionu obyvatel. Potřeba bytů tak bude zřejmě ještě o něco vyšší. Od roku 2010, kdy začal klesat počet povolených bytů, bylo ročně v průměru zahájena stavba jen 3800 bytů v bytových, ale i rodinných domech, nástavbách apod.

Na povolení čeká
více než 100 000 zamrzlých bytů

Za růstem cen stojí nedostatečná nabídka nových bytů na trhu. Přitom v různé fázi schvalování je v Praze podle nejnovější analýzy Central Group 109 000 bytů. Jen minimum má však již povolení. Za posledních deset let to bylo podle dat ČSÚ průměrně jen 2600 bytů v bytových domech, které se v Praze povolily. To znamená něco málo přes 2 % z polštáře, který má Praha zejména na brownfieldech.

Za nedostatečným povolováním stojí jednoznačně legislativní překážky, kdy povolování nové stavby v Praze nyní trvá často deset i více let. Dokud se tak nepodaří prosadit celkovou rekodifikaci stavebního práva (nynější předpoklad platnosti je rok 2021), situace se pravděpodobně nezmění. Zrychlení stavebního procesu by už nyní výrazně napomohlo zjednodušení schvalovací projektové dokumentace či zavedení takzvané fikce souhlasu. Zatímco samotná účinnost rekodifikace je plánována až na rok 2023, jmenovaná opatření je možné zařídit v horizontu několika měsíců.

Central Group má v zásobě
více než 30 000 bytů

Central Group je největším vlastníkem pozemků pro bytovou výstavbu v Praze. V jeho portfoliu je jen aktuálně kolem 1,5 mil. m2 brownfieldů a pozemků určených k výstavbě pro více než 30 000 nových bytů po celé Praze. Společnost se v posledních letech zaměřuje právě na transformaci zanedbaných brownfieldů v Praze na příjemná místa pro život, která jsou přínosem i pro své okolí. Většina projektů neřeší jen samotné bydlení, ale nabízí novým obyvatelům, ale i starousedlíkům služby, obchody, restaurace, kavárny a občanskou vybavenost. Ve velkých projektech je stále běžnější, že Central Group na své náklady buduje mateřské školy, poskytuje městské části pozemky pro vybudování škol, úřadů, řeší dopravu v širším okolí lokalit apod.

(tz)