O dynamiku realitního trhu v České republice se letos i příští rok postarají investice. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí v nové publikaci Trend Report 2015 rovněž předpovídá mírný růst cen a očekává nadále přetrvávající prostředí nízkých úrokových sazeb. Trendem napříč sektory bude větší diverzifikace kvality. Další rozvoj trhu je však blokován nestabilitou příslušné legislativy.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) dnes zveřejnila letošní Trend report 2015, odbornou zprávu považovanou za nejobsáhlejší přehled českého realitního trhu. Letošní 8. edice této publikace přináší tradičně pohled odborníků na vývoj všech hlavních segmentů českého nemovitostního trhu, zároveň zahrnuje exkluzivní výsledky průzkumu ARTN mezi více než 230 realitními profesionály.

„Trendem realitního trhu letos i příští rok bude pokračující dynamika investičních aktivit, odborníci předpovídají mírný růst cen a věří v udržení nízkých úrokových sazeb," komentuje hlavní sdělení letošního Trend Reportu prezidentka ARTN Zdenka Klapalová. V letošním roce lze očekávat největší změny na rezidenčním a kancelářském trhu, naopak nejméně lze očekávat v oblasti cestovního ruchu. Nejvíce nových projektů přitom přibude v rezidencích a díky rostoucímu zájmu investorů i u průmyslových nemovitostí. „Bude zesilovat tlak na kvalitu projektů, hlavní brzdou rozvoje nemovitostního trhu je přitom realitními experty považována nestabilita české legislativy,“ dodala Zdenka Klapalová.

Český trh by díky oživení domácí ekonomiky měl zaznamenat rostoucí zájem investorů. Ten by měl být podpořen i vyšší dostupností jednotlivých typů financování, u hypoték k nárůstu zájmu přispějí pokračující nízké úrokové sazby. U domácích investorů však sehraje významnou roli budoucí vývoj legislativního rámce pro výstavbu hlavně v Praze. „Mezi nejvíce očekávané události letošního roku patří novela stavebního zákona, zejména otázka jednotného povolovacího řízení a zkrácení povolovacích lhůt, dále 21% sazba DPH na pozemky a dořešení situace kolem Pražských stavebních předpisů,“ doplňuje Monika Kofroňová, výkonná manažerka ARTN.

Ceny nemovitostí by si v letošním i příštím roce měly udržet mírné tempo růstu. „Pokud bude pokračovat ekonomické oživení, ceny nemovitostí si podle odborníků po zbytek letošního roku budou udržovat meziroční růst kolem 3-4 %. V roce 2016 pak dále mírně porostou na 4-5 % meziročně,“ uzavřela Zdenka Klapalová.

Stejně jako v loňském roce nabídne ARTN publikaci všem zájemcům o český nemovitostní trh v on-line verzi na svých internetových stránkách www.artn.cz, kde bude zdarma ke stažení od dnešních 16 hodin.

Trend Report 2015 se díky zapojení řady odborníků detailně zabývá všemi hlavními segmenty nemovitostního trhu, níže je k dispozici stručný výtah ze všech klíčových kapitol.

Makroekonomický vývoj

Autoři kapitoly Jan Frait a Michal Hlaváček z České národní banky připomínají, že ČNB ve své lednové prognóze předpokládá letošní růst domácí ekonomiky o 2,6 %, který příští rok zrychlí na 3,0 %. Oživení domácí ekonomiky by se mělo projevit i na trhu práce, kde by mělo dojít k mírnému poklesu nezaměstnanosti a růstu reálných mezd. Úrokové sazby zůstanou i nadále na velmi nízkých úrovních, což se bude promítat ve zvýšené dostupnosti úvěrů na financování nemovitostí. „Historicky nízké úrokové sazby společně s aktuálně nízkými splátkami hypotečních úvěrů mohou přilákat ke koupi nemovitostí i ty domácnosti, které by o úvěru za jiných okolností neuvažovaly," upozorňují Jan Frait a Michal Hlaváček.

Po poměrně dlouhém období poklesů cen bytů 2009-2012 a jejich dílčím oživení v roce 2013 se do jejich progresu v roce 2014 promítlo oživení ekonomické aktivity. Většina indexů cen bytů rostla, ale jejich růst byl i v loňském roce poměrně výrazně diferencovaný jak s ohledem na typ cen, tak s ohledem na regionální vývoj. Proto je potřeba podle autorů kapitoly vývoj cen interpretovat poměrně opatrně.

Rezidenční trh

V oblasti rezidenčního bydlení dochází k rozdílnému vývoji v Praze a ostatních regionech. „V Praze a Brně roste poptávka po bytech i nová výstavba, v regionech až na pár výjimek není nová výstavba prakticky žádná," uvádějí autoři kapitoly Jiří Pácal a Marcel Soural. Již tak vysoký podíl vlastnického bydlení i nadále roste a přesáhl 75 %. Kromě nízkých úrokových sazeb k zájmu přispěl i nárůst investorů kupujících nemovitost především jako investici.

V loňském roce přibylo na pražském trhu 6 100 nově plánovaných bytů, což je dvojnásobek oproti roku předchozímu. Prodeje bytů v Praze přitom rostly již pátým rokem v řadě a oproti poslednímu předkrizovému roku" 2007 loni dokonce vzrostly o 11 procent. „Vzhledem k současným úrokovým mírám hypoték a jejich předpokládanému vývoji lze očekávat růst trhu s novým rezidenčním bydlením i v roce 2015," doplňují shodně.

Další vývoj investičního trhu v oblasti rezidencí budou ovlivňovat ekonomické podmínky, zaměstnanost s úrovní příjmů, demografický vývoj i legislativní a daňové prostředí. Negativně se může projevovat růst zadluženosti obyvatelstva a insolvencí, špatná bytová politika státu, přesycenost trhu s dalším růstem podílu vlastnického bydlení. Negativně je vnímána i práce řady realitních kanceláří na našem trhu.

Trh s kancelářskými prostory

Celkový objem uzavřených pronájmů na trhu s kancelářskými prostory loni dosáhl 306 290 tisíc metrů čtverečních s celkovým podílem renegociací 39 %. „Zároveň se na trhu objevilo téměř 150 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských prostor, to je oproti předchozímu roku dvojnásobek," uvedl Jiří Linhart autor kapitoly. To ve výsledku přispívá k růstu podílu neobsazených prostor i dalšímu tlaku na pokles cen nájemného.

Stejně jako v rezidencích, i v tomto segmentu došlo k největšímu nárůstu nových ploch v Praze. Bude-li stavební aktivita pokračovat podle indikátorů z počátku letošního roku, objem nově dostavených prostor by měl dosáhnout 183 tisíc metrů čtverečních. „Zatím nic nenasvědčuje tomu, že trh bude schopen tento nárůst absorbovat a bude zřejmě pokračovat trend rostoucí neobsazenosti. Předpoklad, že přesáhne hranici 20 % v příštích 24 měsících, není vyloučený," uzavřel Jiří Linhart.

Dalším aspektem, se kterým se bude muset trh vyrovnat, je stěhování velkých nájemců z budov postavených v letech 1998-2006, tedy relativně nových. Pokud vlastníci nepřikročí k zásadní rekonstrukci, bude muset dojít k úpravě nájemních podmínek a pomyslné nůžky mezi nájemními podmínkami nemovitostí kategorie A a B se ještě více rozevřou.

Trh s maloobchodními prostory

Maloobchodní trh v ČR má své bouřlivé období již za sebou a v roce 2014 podle očekávání nedošlo k žádným zásadním změnám. Nové plochy přibývají jen velmi pozvolna, loňský rok byl podle objemu nových ploch třetí nejnižší za posledních deset let. Aktuálně nicméně zaznamenáváme oživení spotřebitelské poptávky, což vede k růstu maloobchodního obratu. Zároveň je vidět zvýšený zájem investorů o tuto oblast. „Nové velké retailové projekty budou vznikat i v budoucnu, ovšem vzhledem k rostoucí saturaci trhu již jen v omezeném rozsahu," vysvětluje Tomáš Drtina, autor kapitoly o retailovém sektoru.

I nadále se přitom budou zvětšovat rozdíly mezi úspěšnými a méně úspěšnými obchodními centry, a to jak v oblasti nájmů, tak i atraktivnosti pro klienty. „Hlavním sortimentem v obchodních centrech bude i nadále móda, v celkovém mixu dále posílí zastoupení služeb a gastronomie," upřesňuje Drtina.

Stále větší význam bude pro management nákupních center hrát marketing ve všech možných podobách. Na čelním místě je intenzivní zapojení nových médií a digitálních technologií. A také to, jak jednotlivá centra budou řídit svůj asset a property management.

Property Management

Správné definování vyváženého vztahu mezi vlastníkem a nájemci je jedním ze základních předpokladů dlouhodobého fungování jakéhokoli projektu v ekonomicko-provozní rovině. Pokud je správně nastaven a dlouhodobě udržován, jsou obě strany přístupnější ke kompromisům při renegociaci stávajících nájemních smluv či uzavírání smluv nových. „Tento základní a jednoduchý princi v České republice bohužel není dosud zakořeněn,“ tvrdí Petr Brabec, autor kapitoly, která byla do Trend Reportu poprvé zařazena v loňském roce.

Podle něho také doposud nepolevil tlak na snižování provozních nákladů i přes zlepšení ekonomické situace.

Největší tlak je stále kladen na činnosti služeb facility managementu, jehož kvalita je do značné míry závislá na kvalifikované pracovní síle. „Paradoxní je, že velký význam zákazníci obchodních center přikládají právě těm službám, na kterých je dnes nejvíce šetřeno: bezpečnosti a čistotě,“ varuje Brabec. Pozitivním trendem by mohla být užší spolupráce mezi vlastníkem/developerem a property manažerem již při počáteční fázi plánování výstavby či rekonstrukce komerčních projektů. „Zkušený property management může zabránit vzniku provozně neefektivních technických instalací, prostorově nefunkčního uspořádání nebo předejít mnoha dalším provozně-technickým problémům,“ dodává.

Trh průmyslových nemovitostí

Industriální trh v České republice zažíval v roce 2014 velmi bouřlivé časy charakterizované zvýšenou investiční aktivitou, vysokými objemy nové výstavby a silnou poptávkou.

„Roční objem dokončených developerských projektů roste už třetí rok po sobě. V roce 2014 přibylo dalších 356 tisíc metrů čtverečních nových průmyslových prostor, což představuje nejvyšší roční přírůstek od roku 2009,“ popisuje boom v tomto segmentu autorka kapitoly Lenka Oleksiaková. 23 % celkové čisté realizované poptávky přitom tvořily dvě největší transakce podepsané v ČR (Amazon a Primark) a významně přispěly k tomu, že se distribuční sektor stal i hlavním tahounem nové poptávky.

„I bez těchto dvou se ale na poptávce po skladových prostorách v České republice stále markantněji podílejí maloobchodní společnosti a firmy z oblasti e-commerce,“ dodává.

Nejběžnější formou pobídek nabízených developery na českém trhu průmyslových nemovitostí jsou nájemní prázdniny, případně příspěvek na investici do nadstandardního vybavení.

Cestovní ruch s důrazem na hotelnictví

Hotelový trh v České republice zažil časy rychlého růstu, nejistoty i nebezpečných propadů. Pro podnikatele a manažery je tak stále důležitější schopnost vidět nejen specifické problémy svých vlastních provozů, ale také celkový obraz vývoje odvětví a celé ekonomiky. „Správné porozumění nastupujícím trendům umožní přizpůsobit se novým podmínkám dříve, než je k tomu donutí prázdné hotelové pokoje a propadající se tržby,“ předpovídá Ondřej Špaček, vedoucí kolektivu autorů této kapitoly. Podle jeho názoru by také moderní hotely bez ohledu na svou velikost neměly podceňovat ani využívání metod profesionálního revenue a yield managementu.

Potenciál celého segmentu vidí ve stále rostoucím asijském trhu, zejména v Číně a v Koreji: „Díky rychlému růstu tamní životní úrovně se Evropa stává dostupnou destinací pro miliony potencionálních turistů, pro které ještě před několika lety mohla být jen nedosažitelným snem.“ Pozici destinace s největším potenciálem pro další rozvoj infrastruktury cestovního ruchu a volnočasových aktivit si stále neochvějně drží Praha. Přestože i další regiony ČR disponují velkým množstvím atraktivních cílů, odborníci z praxe vidí jejich největší slabinu hlavně v nedostatečném vybavení službami vyšší kategorie. Rozvojový potenciál z pohledu segmentace cestovního ruchu mají zábavní a zážitkové parky, teprve na druhém místě jsou hotely. Český trh je naopak v současné době již v podstatě nasycen v oblasti golfových resortů.

Investiční trh

Česká republika si spolu s Polskem zachovala pozici nejatraktivnějších investičních trhů v regionu střední a východní Evropy a investiční aktivity se tak staly hlavním hybatelem českého realitního trhu v roce 2014. Tento trend by se měl podle Kamila Kosmana, autora kapitoly Investiční trh, udržet i v následujících dvou letech. „Objem obchodů v loňském roce akceleroval a přiblížil se ke 2 miliardám EUR, což představuje cca 40% meziroční nárůst. Pro rok 2015 lze předpovědět pokračování růstu v tempu přibližně 20–30 % meziročně, v roce 2016 však již předchozí prudký růst může korigovat a trh poklesnout,“ dodává.

Nejvíce investičních transakcí (38 %) proběhlo v sektoru průmyslových a skladových prostor, následovaném kancelářskými prostory. „V roce 2015 předpokládáme dominanci maloobchodních prostor a opět sektoru průmyslových a skladových prostor. V případě zlepšené nabídky by v dalších letech podobného výsledku jako v roce 2014 mohly dosáhnout rovněž kanceláře,“ upřesňuje Kosman. Ve všech sledovaných sektorech se prime yield (referenční výnos) snížil, v příštích dvou letech autor očekává pokračující pokles v řádu 0,25 – 0,50 %.

Zajímavostí na českém investičním trhu je navýšení podílu zahraničních investorů až na 83 %, což překonalo i loňský odhad (66 %). V roce 2015 by tento podíl mohl ještě mírně vzrůst.

Hypoteční financování

Rok 2014 se celkovými výsledky zapsal jako druhý nejsilnější rok v historii českého hypotečního trhu a podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR bylo poskytnuto téměř 86 tisíc nových účelových hypotečních úvěrů v objemu 143,4 miliard korun. Výhled na další období je ovlivněn třemi hlavními faktory, a to vývoj úrokových sazeb, vývoj cen nemovitostí a podíl refinancování na nové produkci. Jak bylo popsáno již výše u úrokových sazeb lze podle odborníků očekávat stagnaci nebo mírný růst. „To platí za předpokladu, že do ekonomického vývoje neočekávaně nevstoupí inflační faktor, který by zvýšil tlak na růst sazeb,“ upozorňuje autor kapitoly Jan Sadil. „Předpokládáme, že pro následující období lze očekávat pokračující velmi mírný růst cen ve všech segmentech, stabilní poptávku a růst nabídky u novostaveb – převážně v Praze a Brně, a stabilní zájem o standardní rodinné domy v cenovém rozmezí mezi 2 – 5 miliony korun nebo o levnější domy vhodné k rekonstrukci či pozemky,“ doplňuje. Podle Sadila bude pokračovat i zájem domácích a zahraničních investorů o koupi nemovitosti v Praze, které přiláká jak oživující trh s dostatkem nabídky, tak i oslabený kurz koruny.

Financování právnických osob a nemovitostí

Trh je z pohledu financujících bank zdravě dynamický a budí důvěru investorů. Pozitivní vývoj na trhu nemovitostí ČR, a především investičního segmentu, je však podle autorky kapitoly Lenky Kostrounové do značné míry dán i změnou postoje financujících bank a liberalizace podmínek, které jsme mohli pozorovat v roce 2014. „Podle našich zkušeností platí, že financování ať již formou klasického úvěru, či bondy, je pro kvalitní projekty a zkušené hráče relativně snadno dostupné,“ říká.

Vysoká likvidita a nízké úrokové sazby komplexně vedou k vysoké konkurenci mezi bankami operujícími na českém trhu. Investiční transakce, podložené prokazatelným cash flow, jsou bankami preferovány před financováním developmentu. „Orientace bank na financování investičních transakcí je logickým důsledkem zavedení kritérií Basel III, která výrazně zvýšila požadavek regulátorů trhu na banky v oblasti jejich likvidity a kapitálového krytí,“ vysvětluje Lenka Kostrounová. Podle ní se banky již naučily s novými podmínkami co do respektování potřebné výše rizikově vážených aktiv v porovnání s výší úvěrové expozice pracovat. U investičních transakcí se pohybuje požadované LTV nejčastěji mezi 60–70 %, výjimečně 75 %. Velký důraz je bankami kladen na kvalitu a transparenci valuace (nezávislého oceněni). Na velkém významu nabývá kvalitní asset a property management.

Právo

Rok 2014 byl spojen s nejvýznamnější rekodifikací českého soukromého práva po vzniku České republiky, která se naprosto zásadním způsobem projevila i na trhu nemovitostí. Tomu odpovídá také historicky nejdelší rozsah kapitoly Právo. Nový občanský zákoník („NOZ“) zavedl v oblasti nemovitostního práva mnoho zcela nových zásad, které ovlivnily či v budoucnu ještě ovlivní realitní trh a jeho praxi.

V rámci rekodifikace nabyly k 1. 1. 2014 účinnosti i další právní předpisy, jejichž ustanovení zasahují do činnosti subjektů realitního trhu. „Jde zejména o zákon o obchodních společnostech a družstvech, který zakotvuje právní úpravu společnosti s ručením omezeným, což je právní forma korporace užívaná většinou investorů a developerů pro jejich účelové společnosti vlastnící příslušné nemovitostní aktivum,“ upřesňuje Daniela Kozáková, která se náročné kapitoly jako autorka ujala. Patří sem i nový katastrální zákon, který upravuje v návaznosti na NOZ nové postupy a některá další pravidla při zápisu věcných práv do katastru nemovitostí. Další důležitá změna nastala u daně z převodu nemovitostí, která byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí.

Podle výsledků průzkumu ARTN si drtivá většina odborníků z realitního sektoru (96,4 %) závažnost rekodifikace uvědomila a na implementaci se dobře připravila. „Vzhledem k rozsahu rekodifikace a množství novinek, které zavedla, se však objevily a v počátečních letech se i nadále budou objevovat výkladové nejasnosti. Ty bude třeba odstraňovat.“ upozorňuje Daniela Kozáková. Významnou roli budou mít v této oblasti soudní rozhodnutí, zejména pak rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.

Daně v oblasti nemovitostí

Rok 2014 byl také v daňové oblasti obdobím doznívající rekodifikace občanského práva a implementace nového občanského zákoníku. Po roce jeho fungování se však zdá, že přechod na nové občanskoprávní předpisy způsobil v daňové praxi méně problémů, než se očekávalo, a veřejnost si na jejich aplikaci v oblasti daní pomalu zvykla. Podle Petra Tomana, autora kapitoly Daně v oblasti nemovitostí mohou sice některé nové právní instrumenty ještě v roce 2015 rezonovat v diskusích mezi účetními a daňovými odborníky, pozornost finančních ředitelů a daňových poradců se však již obrací jiným směrem.

Jedním z hlavních finančních témat vlády, která vznikla počátkem roku 2014, se stalo zlepšení výběru daní při udržení současné výše zdanění. Tato snaha se projevuje jak v oblasti legislativní, tak i v praktických aspektech a přístupech jednotlivých správců daně. V návaznosti na již započaté trendy v předcházejících letech tak dochází k omezování existujících osvobození – zejména pak v oblasti daně z přidané hodnoty a zvyšuje se frekvence daňových kontrol a jejich zaměření do oblastí, které byly v minulosti správci daně opomíjeny. Jednou z nich je zejména oblast převodních cen, kdy se setkáváme s daňovými kontrolami zaměřenými pouze na tuto oblast.

Novinkou je také analytická činnost správců daně před zahájením daňových kontrol s cílem vytipovat rizikové oblasti a subjekty. „Množství daňových kontrol bude do budoucna celorepublikově spíše klesat, snad s výjimkou pražského regionu, kde tomu kvůli množství daňových subjektů bude zřejmě naopak. Absolutní výše daňových doměrků však zřejmě s ohledem na lepší informovanost a analytické podklady daňové správy poroste. Což vidíme už dnes,“ soudí Petr Toman.

Určité pozitivum tohoto vývoje lze snad spatřovat v příslibu Ministerstva financí ČR, že pokud se naplní očekávání ve vyšším výběru daní na základě nových opatření, bude možné uvažovat o znovusjednocení snížené sazby DPH, a to na úrovni druhé snížené desetiprocentní sazby daně. „Dopad na developerské projekty by pak byl nezanedbatelný. Přestože překvapení nelze nikdy vyloučit, sjednocení snížené sazby DPH již od roku 2016 je spíše nepravděpodobné. Reálnější odhad je pak spíše rok 2017.“ uzavírá téma daní v oblasti nemovitostí Petr Toman.

O Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je dobrovolným neziskovým občanským sdružením, které bylo založeno v roce 2001 a jehož členy jsou přední osobnosti z nejrůznějších oblastí trhu nemovitostí. Základními cíli sdružení jsou zejména zvýšení kvality, stability a transparentnosti českého trhu nemovitostí, standardizace postupů a procesů na českém trhu nemovitostí, zvýšení kvality vzdělávání, informovanosti a zlepšení vzdělanosti odborné i laické veřejnosti v oboru nemovitostí, propagace českého trhu s nemovitostmi v tuzemsku i zahraničí a zdokonalování právního prostředí pomocí návrhů legislativních změn. Asociace v rámci své propagační a popularizační činnosti pravidelně vydává zprávu o stavu trhu nemovitostí Trend Report, pořádá diskusní setkání a kulaté stoly za účasti předních odborníků a zajišťuje jejich medializaci. Asociace zašťituje prestižní soutěž Nejlepší z realit/Best of Realty a uděluje zvláštní cenu ARTN „Award of Excellence“ za zvláštní přínos rozvoji českému trhu nemovitostí. Členové ARTN jsou aktivní v přednáškové činnosti a spolupracují s veřejným sektorem a státními institucemi. Více o aktivitách a členství v ARTN na http://www.artn.cz.

(tz)